Nouvelles cohabitations urbaines - Partie 1

Il nous dressera le portrait du logement d’aujourd’hui, de son évolution, de ses problèmes, et de ses pistes d’espoir. D’autres acteurs privilégiés interviendront lors de cette première soirée pour témoigner de leur riche expérience de plusieurs formules d’habitats groupés.

Programme du jour sur les nouvelles cohabitations urbaines :

17h25 : Mot de bienvenue
par Pierre Sauveur, président de l’asbl "La Maison de l’Urbanité".

17h30 : Habiter autrement, pourquoi ?
par Bernard Monnier, Chef du Cabinet Adjoint du Ministre du Logement de la Région Wallonne.

18h : Habitats intergénérationnels : un choix par goût ou par coût ?
- Habitat Kangourou
par Loredana Marchi, Directrice du "Foyer" à Molenbeek St Jean.
- 1 toit, 2 âges
par Claire de Kerautem, avec projections de vidéos-témoignages sur le sujet.

19h : Habitats groupés, 1ère partie : L'expérience vécue depuis 40 ans est-elle positive ?
par Albert Dupagne, co-fondateur d'un ensemble d'habitats groupés dans la périphérie liégeoise.
Pour télécharger l'exposé, cliquez ici.

19h30 : Table ronde - Questions/Réponses

Compte-Rendu :

Mot d’introduction, Pierre Sauveur, président de l’asbl "La Maison de l’Urbanité"

Fonction primordiale de la ville, le logement est au cœur de l’évolution rapide de la société. Aujourd’hui, il apparaît de nouvelles formes d’associations spontanées ou organisés de personnes afin de répondre à leur besoin de se loger. Des concepts différents d’habitat sont évoqués, inévitablement influencés par les économies d’énergies. Ces nouvelles formules de logement posent questions au niveau des impacts sociaux, urbanistiques, juridiques et économiques.
Les modes de vie changent, les profils de la population aussi. Quels sont-ils et comment répondre aux besoins futurs ? Comment anticiper l’avenir pour offrir mais aussi imaginer et inventer une réponse adaptée pour « habiter autrement ».

Bernard Monnier, Chef de Cabinet Adjoint du Ministre du Logement de la Région Wallonne

En début de législation, en juillet 2009, la cellule Logement fut rebaptisée Habitat durable.
La notion d’Habiter étant bien celle de s’approprier un lieu, un espace au-delà de la fonction première qui est celle de se loger.
Les expériences le démontrent, des personnes sans domicile fixe ont des fois bien du mal à se sentir bien dans un logement, d’autres seuls chez eux, se réfugient dans des abris de nuit pour échapper à la solitude. Cela témoigne bien d’un besoin fondamental de se sentir bien chez soi, besoin presque aussi vital que celui de s’abriter.
Mais qu’entend-t-on par durable ? Il s’agit d’accessibilité donc de localisations judicieuses, de bâtiments peu énergivores, de matériaux de qualité et d’architectures valorisant le contexte environnant.
Dans le contexte des logements sociaux, où les loyers sont ramenés à 220 Euros, il est essentiel de réduire au maximum les charges, de fournir des logements performants énergétiquement.
La localisation du logement social doit bien sûr prendre en considération le facteur de la mobilité, être proche des transports en communs et des services pour ne pas isoler encore plus les populations précarisées.
La durabilité implique aussi une vision à long terme et la production de logements qui répondront aux besoins futurs.
Or aujourd’hui, 17,2% de la population belge a plus de 65 ans. En 2050, cette tranche de la population atteindra 25%. L’âge moyen des personnes en maison de repos est de 85 ans. Cette tranche de vie de 65 ans à 90 ans, soit 25 ans, c’est une génération entière qui représentera bientôt ¼ de la population et qui sera en attente d’un mode de vie.
Plutôt que d’agir dans l’urgence, il faut inciter ces personnes à faire le bon choix, proposer des solutions comme l’aménagement d’une maison devenu trop vaste, la cohabitation avec d’autres, …
L’idée est de développer concrètement une aide financière à l’aménagement, la transformation de logements.
Mais en parallèle, il faut travailler sur les représentations mentales, sur ce qui pourrait constituer une nouvelle façon d’habiter.
Dans ce cadre là, nous avons lancé un appel à projet sur l’habitat modulaire. Il pourrait apporter des réponses originales, novatrices sur la flexibilité des cellules de logements.
Il faut réfléchir sur des solutions modulaires en fonctions de données prévisibles mais aussi en intégrant les incertitudes inhérentes à notre société.
Du point de vue du constat pratique, notons également qu’actuellement 40% des logements sociaux sont sous-occupés avec des demandes en attente de plus 30 000 unités.
La modularité implique aussi la solidarité et la révision, ou du moins l’assouplissement de certaines règles urbanistiques et de nombreuses négociations avec le niveau de pouvoir fédéral.
Par exemple, on ne peut partager une parcelle de lotissement à plusieurs familles, la division d’immeubles en plusieurs cellules se voit souvent refusée, …
Les règles urbanistiques doivent certainement aussi évoluer en fonction de l’orientation optimale des bâtiments pour une efficacité énergétique naturelle.
Un autre ajustement doit sans doute être fait par rapport à l’accès à la propriété qui a été et qui est toujours valorisé aujourd’hui. Pour l’instant les taux bas et la durée prolongée sur trente ans (voir plus) des prêts permettent encore aux jeunes d’envisager d’acheter tout en préservant leurs pouvoirs d’achats. Mais qu’en sera-t-il dans vingt ans ? Est-ce une bonne chose d’emprunter sur 50 ans ?
Il faut là aussi imaginer d’autres solutions par le biais du droit d’emphytéose, du droit de superficie, de l’habitat groupé, etc.
Le patrimoine existant doit bien entendu être aussi géré. Les primes à la réhabilitation doivent être facilitées, et pourquoi ne pas orienter les aides au logements selon leurs localisations ? Dans une optique de gestion parcimonieuse du territoire et des coûts pour la collectivité, il faut favoriser la concentration en noyaux urbains ou ruraux.

Loredana Marchi, Directrice du Foyer à Molenbeek St. Jean

Le Foyer est une asbl qui existe depuis 20 ans. C’est un centre d’intégration interculturelle subsidié par la Région Flamande.
En 1980, Molenbeek a connu un changement de population progressif mais important. La population autochtone vieillissante quittait la partie historique du centre en étant remplacée par des familles issues de l’immigration italienne puis maghrébine. L’habitat traditionnel unifamilial a été abandonné, subdivisé et est devenu vite insalubre. Aussi l’offre de logement était, et est toujours, déficitaire par rapport à la demande.
Très vite notre attention s’est portée sur les femmes comme relais d’intégration pour la famille entière ; les femmes au cœur de l’organisation familiale avec les enfants, les courses, le réseau social.
Nous avons d’autre part constaté la place importante des personnes âgées pour ces cultures d’Afrique du Nord.
Donc trois constats ont été observés dans ce quartier : un manque croissant de logements, une population vieillissante, une population immigrée avec beaucoup d’enfants.
Nous avons lancé un projet d’habitation cherchant à résoudre ces trois difficultés. Une maison unifamiliale a été rénovée, nous y avons installé une personne âgée au rez-de-chaussée et aux étages une famille immigrée.
Cette cohabitation s’est inscrite au travers d’une convention entre l’asbl, la personne âgée et la famille et suivant un bail classique 3, 6, 9. Le contrat stipule un respect des deux parties locataires, le seul espace commun étant le hall d’entrée. Par la suite, la guidance du projet par une assistante sociale s’est révélée tout à fait minimaliste mais nécessaire.
En 1986, un deuxième projet du même type a été réalisé et subsidié via une aide à la rénovation par la Région de Bruxelles. Les appels à demandeurs ont été réalisés par l’asbl. Il s’agissait toujours, bien sûr, de personnes à bas revenus, et nous avons tenté de percevoir ce qu’ils pouvaient s’apporter mutuellement.
J’ai en mémoire les paroles d’une mère étrangère : "Au fond, moi je donne, mais je reçois beaucoup".
Ces projets pilotes doivent servir d’effet boule-de-neige. Les CPAS de Molenbeek et celui de Saint-Gilles nous ont d’ailleurs emboîté le pas.

Claire de Kerautem, "1 toit, 2 âges"

Notre asbl propose des formules de logements intergénérationnels.
L’idée est de faire cohabiter des seniors, des personnes âgées avec des juniors, étudiants à la recherche d’un kot.
Beaucoup de personnes âgées se retrouvent seules, dans une trop grande maison où il est tout à fait possible d’aménager une chambre d’étudiant.
Les avantages du senior sont de rompre avec la solitude et de se sentir en sécurité tout en restant chez soi, de bénéficier d’un complément de revenu. Pour le junior, le prix de location est attractif selon les formules, il est au calme et noue une relation particulière avec une personne âgée.
Nous proposons deux types de formules :
. Le logement économique pour 80 €/mois avec une présence régulière de l’étudiant et des services rendus.
. Le logement avec loyer ne dépassant pas 300 €/mois sans engagement particulier hormis ceux de la courtoisie et du respect.
Le rôle de l’asbl est de faire se rencontrer seniors et juniors selon la formule choisie et selon les affinités en présence, de mettre sur pied la convention d’hébergement entre les 2 acteurs.
Les résultats sont encourageants, chacun y trouve son ou ses avantages avec, à la clé, un échange humain très riche !

Albert Dupagne, Habitats groupés : l’expérience vécue est-elle positive ?

L’élaboration du projet :
Dès 1967, nous sommes un groupe d’architectes à la recherche d’un terrain pour construire ensemble nos habitations.
Bouny est situé à 15 km de la Place Saint-Lambert sur le versant nord de la vallée de l’Amblève. Dans un environnement semi rural aménagé, à proximité d’une ZACC, le site est constitué d’un ensemble de vergés situés le long de la route reliant Fléron à Chaudfontaine. Le terrain est en longueur, serré entre la route et le ruisseau, marqué de 4 enclaves.
En 1969, nous faisons l’acquisition de l’ensemble du terrain en indivision.
S’ensuit une réflexion sur le mode de groupement des constructions. Il y a premièrement des contraintes géographiques : le ruisseau, les zones marécageuses, un égout communal avec un déversoir d’orages, le relief, les voiries et réseaux divers.
Le choix d’implantation se porte sur un groupement en lots sur la zone bâtissable ayant le moins de contraintes. En 1977, nous organisons la revente aux 6 partenaires en présence de parcelles privatives contiguës.
La superficie totale du terrain est de 2ha 85a, les six parcelles ayant chacune une surface moyenne de +/-10a, le reste du terrain en indivision est vaste, soit de +/- 2ha 20a.
L’objectif du projet :
Aménager et équiper le terrain comme un ensemble architectural et paysagé partagé entre les six partenaires.
Simultanément, il faut réaliser un ensemble architectural comprenant les parties privatives de chaque partenaires (habitations et dépendances), les cours et jardins et aménager la partie indivise enveloppant les parties privatives.
Les règles de construction sont formulées : orientation N/S des habitations (hormis une), toute la surface de chacune des parcelles privatives est constructible jusqu’aux limites de propriété, les volumes principaux sont simples, le nombre de volumes secondaires n’est pas limité, ils sont mimétiques et les murs extérieurs de tous les volumes sont couverts de planches verticales en bois.
Une procédure d’approbation de la communauté est mise sur pied : les plans d’implantation des habitations individuelles intégreront aussi l’ensemble des autres projets individuels existants ou en projet. Ils seront soumis et signés par les autres partenaires avant le dépôt du permis d’urbanisme. En cas de conflit, le recours à l’arbitrage est rendu obligatoire par l’acte de base de la copropriété.
Les travaux réalisés en commun pour les parties indivises sont la route privée et les réseaux divers, l’écran de verdure le long de la route du village, la construction d’une cabane aux moutons et la clôture de trois parcelles pour accueillir les moutons.
Transformation et adaptation dynamique des habitats groupés pendant 40 ans :
Le mode de groupement choisi à l’époque était très proche de l’outil ordinaire qu’est le « lotissement », cependant il s’en est écarté par les liens établis entre les habitations, la volonté de créer un ensemble architectural paysagé et la mise sur pied d’un règlement général de copropriété.
Au fil du temps, entretenir et conserver la zone indivise commune s’est révélée une tâche difficile à concrétiser.
Plusieurs tentatives pour sortir de l’indivision ont eu lieu, mais toutes infructueuses (1980, 1983, 1987, 1990).
Au fur et à mesure, des frontières ont été aménagées entre les voisins. L’entretien des espaces ouverts est maintenu par un sous-groupe de partenaires par l’utilisation des animaux.
Conclusions :
Quarante ans après sa construction, Bouny est devenu un ensemble d’habitats groupés très éloigné de nos intentions premières. Les attitudes individualistes ont pris le dessus et aujourd’hui ces parcelles vastes seront bien difficiles à revendre et à quel prix ?

Tour de table

La grande différence de ces projets avec des projets d’habitats groupés proposés par des opérateurs privés (promoteurs ou architectes) est qu’ici les familles, les personnes sont choisies pour vivre ensemble où elles font elles-mêmes le choix d’un projet commun. La démarche est sur ce point bien différente.

Mme. Marchi : Dans notre projet, les partenaires choisis, sont assistés par l’asbl qui, dans un premier temps, cible les attentes des uns et des autres, et qui ensuite rappelle aux protagonistes des éléments de cultures communes, de règles de bases, des gestes, des petites choses qui font que les personnes peuvent cohabiter sans trop de heurts. Il faut aussi être réactif et désamorcer très vite les débuts de conflits.

Mme. De Kerautem : Nous organisons les rencontres entre le senior et le junior et voyons assez vite si le courant passe ou pas.

Participant : Il est devenu très difficile de faire aboutir des projets innovants, les nouvelles manières d’habiter impliquent immanquablement des typologies architecturales voir même urbanistiques différentes. Dans certaines communes, les Collèges, non formés, acceptent ou refusent les demandes selon l’opinion générale de l’électorat potentiel. L’effet participatif implique parfois qu’on en arrive à devoir demander à son voisin la permission de construire.

Bernard Monnier : En effet, le poids décisionnel, du point de vue de l’urbanisme, devrait être recentré au niveau régional. Nous sommes face à la problématique liée au cumul de mandats des parlementaires ayant aussi la casquette d’Echevin ou de Bourgmestre.
Il n’en reste que le logement public doit être une valeur d’exemple du point de vue de la localisation, de la performance énergétique, de la qualité des matériaux et de la création d’espaces publics subtils.
La promotion immobilière, en concurrence déséquilibrée avec les architectes, ne favorise pas non plus l’ouverture d’esprit du public qui, de manière général, n’envisage pas la possibilité d’habiter autrement.