La colocation

Les pièges juridiques (statut des colocataires, domiciliation ou non, menace du statut d'isolé, ... / Quid de la double obligation du permis de location et du permis d'urbanisme ?) y seront évoqués. L’importance d’une charte de vie commune sera démontrée, s’il en était besoin. Propriétaires et locataires donneront leurs avis et expériences.

Programme du jour sur la colocation :

17h30 : Divers aspects et pièges juridiques de la colocation (statut des colocataires, domiciliation ou non, menace du statut d'isolé, ... / Quid de la double obligation du permis de location et du permis d'urbanisme ? / ...).
par Nicolas Bernard, prof. aux Facultés Universitaires St Louis à Bruxelles.
Débat en présence de représentants des Ministres du Logement et de l'Aménagement du Territoire.

18h15 : Réaction de la salle

18h40 : Faut-il proposer une (bonne) charte de vie commune à vos colocataires ?
par Jacqueline Miller, Sociologue, ULB.

19h00 : L'avis des propriétaires.
par Béatrice Laloux, Directrice du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires.

19h20 : L'avis des colocataires.
Témoignages.

19h30 : Table ronde - Questions/Réponses
En présence de :
Bénédicte Heindrichs, cabinet du Ministre du Logement de la Région Wallonne.
Maggy Yerna, échevine du logement de la Ville de Liège.
Nicolas Sauveur, Responsable www.kotaliege.be .

Compte-rendu :

Nicolas Bernard, Professeur aux facultés Universitaires St. Louis à Bruxelles

Mon exposé se déclinera selon 4 thèmes abordés successivement :
1. Les règles en matière de bail
2. La salubrité
3. L’urbanisme
4. La discrimination
Les règles en matière de bail :
La colocation, du domaine du locatif, est à distinguer en ce sens de l’habitat groupé relevant pour sa part de l’acquisitif.
L’habitat groupé se constitue en général autour d’un projet commun, les liens entre les acteurs sont à l’horizontal tandis que les colocataires ont peu de liens entre eux, seul le bail avec le propriétaire crée une relation qui sera plus à la verticale.
Il faut ensuite distinguer la colocation régie par un bail unique de celle définie via plusieurs signataires.
Dans le premier cas, les occupants sont représentés par un seul signataire. Le propriétaire privilégie cette solution n’ayant qu’un interlocuteur. Par contre les locataires ne sont pas toujours favorables à être représenté par une seule et même personne.
Dans le deuxième cas, il y a autant de baux qu’il y a de locataires. L’obligation est conjointe, donc divisible, c’est-à-dire que la dette se divise. En cas de litige, le bailleur doit mettre en demeure tous les locataires. C’est la norme dans ce cas de figure et, sans annexe particulière, on ne peut réclamer à chaque locataire que sa propre part.
Le bailleur préfère alors recourir à la solidarité pour laquelle la dette ne se divise pas. Une clause expresse est obligatoire pour bénéficier de ce régime. Dans ce cas, chacun est tenu, pour le tout, de payer la dette entière, de sorte que le bailleur peut, successivement, réclamer son dû à chacun des débiteurs. Dans ce cas, une mise en demeure suffit. Le locataire qui a payé peut ensuite se retourner vers les autres (la solidarité).
Dans ce régime des obligations solidaires, la résiliation anticipée doit être donnée par l’ensemble des locataires à l’unanimité. Si un locataire doit être remplacé, il faut s’assurer de le faire dans les règles.
Dans le cadre des colocations, les textes ne sont pas explicites quant aux attributions des allocations sociales, des ambiguïtés peuvent dès lors apparaîtrent. A mon sens, il faut distinguer les partages des charges pour payer différentes choses avec la notion de contribution au loyer, c’est-à-dire ici le partage des dettes.
Par ailleurs, et au-delà du bail, il est nécessaire de créer un pacte pour formaliser les règles entre locataires.
Cela permettra de gérer les remplacements en cas de départs anticipés ainsi que les modalités de paiements de dette au bailleur.
Mais attention, il faut être prudent dans ce texte, ne pas trop en dire pour ne pas donner des justificatifs de non-payement d’allocations sociales.
La salubrité :
Un logement en colocation doit respecter les règles de salubrité liées à l’installation électrique, de gaz, la stabilité de l’immeuble, …
Il existe des règles propres au logement collectif. Il doit disposer d’au moins une pièce pouvant être occupée par plusieurs ménages et doit être équipé d’au moins un point d’eau potable par pièce individuelle, sauf précisément pour les kots d’étudiants.
Des normes de superficie minimum sont aussi d’application.
A noter qu’en cas de construction ou de rénovation sur fonds de la Région Wallonne, les normes sont plus strictes et il n’y a plus de distinction entre logements pour étudiants et logements collectifs.
Par contre une maison unifamiliale occupée par 5 personnes maximum, liées selon 5 contrats différents, n’est pas considérée comme logement collectif. Elle est toujours considérée comme un logement individuel et donc échappe par là aux règles de salubrité.
L’urbanisme :
Pour créer un logement collectif, il faut impérativement obtenir un permis de location. Ce dernier est soumis à différents règlements :
- le règlement communal de salubrité
- le règlement communal des normes incendies
- le règlement sur le respect de la vie privée
- le règlement communal d’urbanisme (s’il existe)
Et cela pose de nombreux problèmes car ces règlements sont bien souvent plus stricts que les normes régionales. Beaucoup de communes se protègent via ces documents pour éloigner ainsi les populations précarisées.
Les communes ont-elles le droit d’aller au-delà des règlements régionaux ?
L’art. 78 du CWATUPE indique que les communes peuvent compléter les prescriptions des règlements régionaux sans y déroger. Mais quelle définition peut-on accorder au terme compléter ?
Un règlement communal de salubrité a été dans ce cadre attaqué devant le Conseil d’Etat et la commune a été déclarée non compétente, son contrôle devant sans doute plus s’attacher aux matières liées à la santé publique.
Du point de vue de l’urbanisme, la commune ne doit-elle pas se limiter à réglementer l’aspect extérieur des bâtiments ainsi que les interactions de ce dernier avec son environnement ?
La discrimination :
La dernière législation fédérale sur ce thème date de 2007, elle prohibe toute discrimination d’ordre morale, ethnique et autres pour le choix d’un locataire.
Néanmoins, il existe un rapport objectif entre le refus d’un propriétaire et la valeur réelle du lieu. En effet certains revenus ne suffiront pas à assumer le paiement des mensualités du loyer demandé.
En tout état de cause, on ne pourra jamais forcer le bailleur à accepter une location.
Dans le cadre des colocations, il est peut-être préférable d’indiquer dans le règlement d’ordre intérieur, au-delà des aspects de discrimination, des procédures pour remplacer un locataire.

Bénédicte Heindrichts, Cabinet du Ministre du Logement de la Région Wallonne

Après avoir favorisé l’accès aux primes aux logements, la Région souhaite stimuler l’accès à la colocation pour les personnes précarisées. Cela pourrait être envisagé dans le cadre de la labellisation de projets de logements en colocation favorisant une dynamique de réinsertion sociale. Ce type de colocation serait cadré par la rédaction d’une charte. Ces logements disposeraient d’un local commun et seraient bien sûr insérés dans un tissu urbain socialement mixte. Ces projets bénéficieraient d’un accompagnement social via les AIS et les APL dont l’assiette budgétaire devrait être revue à la hausse.
Dans cette optique des projets pilotes ont été choisis et subsidiés via le FLW (le Fonds du Logement Wallon). Nous attendons de voir comment ces projets prennent vie pour en faire une évaluation objective dans le but de percoler ces nouvelles formes d’habiter en Région Wallonne.

Jacqueline Miller, Sociologue, ULB

Je ne suis pas pour l’idée d’une charte type.
Comme Nicolas Bernard l’a évoqué, il existe une relation verticale avec le bailleur et une relation horizontale entre les locataires. La première est de toute façon régie par le contrat de bail. La seconde, c’est-à-dire celle qui régit la vie entre différentes personnes, est difficilement codifiable. En effet entre la colocation estudiantine évoquée dans le célèbre film l’Auberge espagnole, de Cédric Klapisch et la colocation du projet pilote pour des hommes seuls en décrochage présentée la semaine passée par M. Sciarra (FLW), il y a un fossé gigantesque. Quelle même charte pourrait satisfaire à ces deux types de colocation ?
Je souligne ici les aides fédérales aux grandes villes qui ont permis de soutenir des projets comme celui du Kot Madame à Leuven et de Mommen à Saint-Josse à Bruxelles. Ce dernier projet tente de perpétrer la cité d’artistes créée au 19ème siècle. Par l’acquisition et la rénovation de bâtiments existants, la commune essaie de garantir à une population précarisée d’artistes, des lieux de vie et de création.
« Le respect d’autrui et de soi-même qui s’appelle d’ailleurs, à juste titre, l’urbanité. » Jean Giraudoux
A l’opposé de l’urbanité, il y a la promiscuité : quand chacun impose sa manière de vivre à l’autre.
Cette citation illustre bien que la négociation est au cœur de la cohabitation. Elle est unique et propre à chaque groupe, elle s’inscrit dans la durée et ne peut être remplacée par une charte type.

Béatrice Laloux, Directrice du Syndicat National des Propriétaires et Copropriétaires
Le syndicat des propriétaires s’est formé, il y a 30 ans, suite à la fixation de l’indexation des loyers imposée par l’état.
Je distinguerai d’emblée la copropriété formalisant la juxtaposition de différents propriétaires à la colocation comme étant l’adjonction de plusieurs locataires.
Sur la problématique de la colocation, nous sommes, en tant que syndicat, finalement peu interpellé.
La législation actuelle apporte pratiquement toutes les réponses à ce sujet.
Néanmoins ce phénomène tente à démontrer que de nouveaux modes de logement se développent. Mais dans ce domaine, nous n’avons pas encore assez d’expérience, ni de recul pour créer de nouvelles règles juridiques.
Il faut sans doute éviter de codifier trop vite pour ne pas limiter l’imaginaire, laisser le phénomène prendre de l’ampleur puis apporter un correctif juridique par la suite.
De manière générale, le propriétaire souhaite un contractant solvable et le fait d’avoir plusieurs personnes solidairement tenues peut-être une bonne chose pour lui.
Dans une colocation, ce n’est pas véritablement la relation avec le propriétaire qui peut poser problème mais plutôt les échanges entre les locataires. Comment gérer par exemple le départ d’un locataire ?
A mon sens, la colocation ce n’est pas du logement collectif qui lui se compose d’une partie commune et de cellules privatives.
En ce qui concerne les permis de locations, les normes urbanistiques de salubrité et de sécurité sont beaucoup trop strictes et varient de plus d’une commune à l’autre. Ce permis doit être accompagné du permis d’urbanisme ce qui rend la procédure doublement compliquée.
Nous menons une véritable croisade contre l’aptitude de certaines communes qui cherchent à éviter la création de petits logements via leurs réglementations. Elles cherchent par là à éradiquer un certain type de population. C’est le phénomène Nimby à l’échelon communal.